“客户昨晚刷卡，今天就搞事情，也是深圳速度。"圈内自媒体朋友“苗头”发文如是说。

(资料图片)

昨天晚间，一份疑似出自深业云海湾业主之手的“沟通函”在各个微信群中曝光，吓掉了不少开发商的下巴。

图源：微信群，未经证实

6月24日，位于深圳前海的深业云海湾在文华东方酒店开盘选房，据开发商公告，历时15小时线上选房，最终成交900套，开盘当日去化率超98%，卖到仅剩19套房源，单盘揽金100亿，几近售罄。

这是2023年深圳楼市一次性推售套数最多、去化套数最多、成交金额最高的项目。

可谁能想到，深业云海湾的业主都还没签正式购房合同呢，居然就开始准备WQ了！这一波猛如虎般的操作，可能开发商自己都被整懵圈了。

这一微信群中流传的疑似业主自拟的”沟通事宜“内容，重点包括了：

某栋外立面颜色及及用材标准与其他商品房楼栋不统一、物业费过高、担心工程质量、进度、交付质量品质提升物业费减免、装修材料及品牌产权证办理等问题。

“沟通事宜”还列明了工作思路和沟通计划节点打法。

阶段性目标是6月30日正式签约之前，谈的顺利就签约，不顺利就如何如何。

更具体的内容这里就不一一展开，大家可以看文章开头的网传截图。

就连开发商同行也吐槽：这一届购房人真的太套路了……

首先要说，这份疑似的业主“沟通函”真假难辨，从文本来看，执笔人对房地产行业非常了解；如果是真的，开发商要重视，积极去提前化解疑虑。

从实操来看，这么短时间内能成事（签约前），几乎是不可能的任务，也达到了对开发商形成倒逼得目的：卖得这么好，没有理由不打造好产品。

其次，这样的打法，并非深圳业主的首创，杭州业主才是深圳业主的老师。

房产公众号“莫老爷”就披露过杭州绿城“馥香园”业主的打法。

绿城“馥香园”绝对是超级网红盘，项目位于杭州申花核心区，主力面积175-280m²，总价千万级，总计828户。

在打新靠摇号的杭州，成功摇到“馥香园”的业主是超级幸运儿。

该盘今年3月售罄，目前处于建设阶段。为了确保项目顺利交付，绿城的业主们闲不住了。

他们决定写信给绿城的高管们：

这些高管可不是什么项目总、什么营销总级别的人，直接到绿城董事长张亚东、绿城总经理马夏飞这样级别的领导，约他们出来找个茶馆、喝杯茶。

这样的目的是为了消除信息不对称，减少彼此间的误会，保障项目朝着高品质发展，建立起沟通的桥梁。

业主们还开了一个专门的号“馥香之家”，作为发声阵地。

约茶还不够，全能的绿城业主们还抽空“出了一本书”——《馥香园业主意见书》。

看了这么厚的一本意见合集，业内人士都不由得倒抽了一口凉气。

图源：莫老爷

绿城馥香园业主还成立了一个“业主质量监督小组”，小组成员行业背景为：景观工程、律师、土木工程、建筑、注册会计师、企业管理、建筑等。

这还不够，为了支援绿城馥香园“业主质量监督小组”的工作，还新增了一个“外围支持小组”。“外围支持小组”人员行业背景依然与地产、法律、银行、自媒体相关。

深业云海湾疑似业主文本中的“沟通小组成员”背景也如出一辙，有房地产工程、设计、成本造价、开发报建;法律、财务;营销、传媒、自媒体;公务员等专业背景的业主。

连剧本都那么地相似……

看完这些诉求，就连一些业内吃瓜人士都忍不住吐槽：

“业主自己造不就好了，想搞成啥样都行……”

“这么有实力，干脆筹资成立公司，拿地自己开发吧！”

再次，深圳楼市运行的稳定和向好态势，需要大家共同珍惜，毕竟业主最不希望的是房价下跌。

近两年来，深圳不少网红盘纷纷被“超前WQ”。

前海是楼市的焦点，因为前海网红盘大部分要靠抢，而且基本都是千万级别的房子，所以前海业主的焦虑比别的业主更焦虑一些。

比如前海润峯府的合同交付日期为2024年5月，还有一年多的时间，房屋正在建设中，业主们就等不及了提前及进行干预。

今年2月中旬，媒体就曝光过前海千万豪宅润峯府外墙铝板变形的问题。

图源：深圳乐居

“这是为日后（润峯府）交付埋下的隐患，我们有理由未雨绸缪，希望把沟通前置……。”业主如是说。

还有陷入暴雷危机的龙光前海天境。

龙光前海天境官方声明

还有担心工程资金短缺，甚至有部分业主提出“每户业主出资30万，共同筹集资金协助开发商继续建设项目”。

龙华也是重灾区。

有了前车之鉴，这次深业云海湾的沟通函把”沟通“时间大大提前到签约之前，比杭州“馥香园”的业主时间还要提前，在深圳的确创造了一个纪录。

“有组织、有步骤，太厉害了……”一位媒体老总这样感叹。

某房企人士表示，“超前WQ”虽然属于业主权利对扰乱正常的房地产开发进度造成了冲击，也说明了购房人对合同契约的充分不信任。他表示，现在房企真的太难了。

业主这样的“超前消费”，反而更多源自限价比较狠的新盘，本来对于买到的业主而言是好事，他们反过来担心因限价开发商大多会压缩建造成本影响交付质量。

这是根源之一。

另外一个根源，是二手房价格下跌，一些业主为了达到提升品质挺房价的目的，对开发商有加标的诉求。

有业内人士表示，业主加标诉求并不值得鼓励，这对于合约的另一方不公平。

但中国的业主可能是全世界最操心的业主了。在房地产行业出清和市场下行不止的背景下，他们几乎对契约不太信任，也不敢兴趣。

虽然这样做出于”未雨绸缪，防范于未然“，但挺悲哀、挺无奈。

开发商朋友苦笑：商品房属于非标产品，施工环节复杂，放在手机家电行业几乎不存在被客户提前“未雨绸缪”这样的事情。

再说说一件去年8月份发生的事。

去年8月是房地产最困难的时刻，网上一份《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》在房地产圈内热传。

谁能想到，房地产行业困难，就连包括国央企的开发商也要抱团了，原因也很简单：被维权怕了，集体恳请政府业务主管部门予以关注、干预。

这一封信，相信所有房地产从业者，可以说是历史性的一幕，可以写入楼市教科书的。

这次求救，核心在于合肥房地产市场中出现的“不合理客诉、房闹事件”，已经让诸多房企到了“忍受不了”的程度。

求助信中说：

“合肥市房屋交付中客户维权已成常态，一到交房季节，各楼盘维权信息扑面而来，更为甚者开盘即维权。无论开发商是否如期按约兑现，无论购房人诉求是否合理，维权已形成行业怪圈。”

刚刚，深业云海湾开完盘一天时间，又有两个即将入市的热门盘公布了各自的入围冻资人数。

同样位于前海的另一网红项目——招商一湾臻邸公布入围情况，6月28日正式选房。

同在前海，一天时间行情似乎“反转”了。

645套住宅，最后入围冻资540批客。

这应该是前海首次入围冻资人数少于推盘数量，而且还是在自信满满的前湾片区。

一湾臻邸备案均价10.6万/㎡，单价9.1万/㎡起，总价902-1785万，明显高于桂湾和前湾以往入市的精装房均价，以一湾臻邸这样的入围人数，“日光”自然没戏了。

碧海片区的越秀潮樾府二次推237套住宅，均价:7.57万(送简装) ，认筹完成冻资407批，认筹率172%，基本延续了一批次的热度。

两个西部新盘，大多是过千万级别的产品，加起来入围了接近1000批客，无论谁的客多些，成绩都不算差。

倒挂红利、高性价比、产品够豪，是当下深圳住宅新房市场的三大日光指标。

“深圳壹地产”从住建局公布的数据中统计了2022年5-12月入市重点楼盘的成交数据，从中找出截止到5月，去化超80%的项目。

其中，共有12个楼盘售罄或几近售罄（去化超99%）。

市场再差，也有佼佼者。

而学会如何与“武功高超”的购房业主打交道，越来越成为一门必修课。